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17 juin 2015 3 17 /06 /juin /2015 12:32

Le programme concerné est celui que nous avions étudié avec les équipes de Bouygues Immobilier, lors de la précédente mandature, qui se dénomme désormais « L’essentiel ». Par contre ce que nous n’avions pas voulu, c’est le mode de financement, le montage avec le groupe PERL, l’attribution à Hauts-de-Seine Habitat de 2/3 de ce programme.

LE PLS :

Comptabilisé comme du logement social par la loi SRU, le PLS, compte tenu de la cible visée, les classes moyennes, n’est de fait pas du logement social mais du logement intermédiaire dont les loyers équivalent à ceux du marché libre.


Les niveaux de loyers plus élevés qui lui sont associés permettent aussi d’améliorer l’équilibre financier des opérations, et j’y reviendrai.


Enfin, le PLS permet à l’Etat de produire du logement social sans subvention directe mais avec toutefois des aides indirectes : TVA à taux réduit, exonération de Taxe Foncière sur le Foncier Bâti

.

Deux fonctions principales sont confiées au parc intermédiaire : proposer des logements abordables aux classes moyennes dans les marchés immobiliers tendus et insuffler de la mixité dans les secteurs déjà fortement dotés en logements sociaux, ce qui n’est pas le cas dans le cas présent alors que ça l’est par exemple aux Grèves sous notre mandature, ou encore dans la seconde tranche de la ZAC de la Marine en préparation.

Or, au vu des pratiques, ce produit a jusqu’à présent manqué sa cible : il est très souvent occupé par des ménages dont les revenus se situent dans les plafonds du logement social classique PLUS, voire PLAI. Il en résulte des taux d’effort importants pour les locataires, et c’est sans doute le bilan à tirer pour une partie de l’opération située 45 rue Henri Barbusse.

Ce glissement d’usage (un parc social de substitution plus qu’une véritable offre intermédiaire) témoigne de la pression qui pèse sur le parc social francilien (plus de 400 000 demandeurs de logement social chaque année).
De plus, les plafonds de ressources du PLS - pour un ménage de 4 personnes, ces plafonds s’élèvent à 61 187 € à Colombes - font qu’à ce niveau de revenus, on n’est plus guère demandeur d’un logement social et l’on se dirige plutôt vers l’accession à la propriété.

Le PLS est donc une anomalie s’il tend à être généralisé. Il doit être utilisé avec parcimonie, comme nous l’avions fait sous la précédente mandature. Mais il semble que vous soyez en train de le généraliser, notamment rue Saint-Denis, sur le terrain de l’ancien centre de loisirs Jacques Brel, mais aussi dans la ZAC Charles de Gaulle Est, ou encore je l’ai dit dans la seconde tranche de la ZAC de la Marine.

Le second problème est l’usufruit :

Je rappelle que le bailleur social dispose du droit d'usage du bien immobilier pendant toute la durée prévue par le contrat d'usufruit locatif social, soit au minimum 15 ans, dans le cas présent 17 ans. Après l'expiration du contrat, le nu-propriétaire reprend ses droits initiaux sur son bien.

S’il s’agissait d’une opération solidaire en faveur de l'accès à un logement décent pour les ménages les plus démunis, mal logées et en difficulté, je n’y verrai pas d’inconvénient. Mais, avec du PLS, l’usufruit est un non-sens. Par ailleurs, à cet endroit, cette opération bénéficie d’une TVA réduite à 5,5% au titre de l’ANRU au profit du groupe PERL.

En fait, l'argent public est utilisé pour faire du soit disant logement social, mais pour une durée limitée: cela devrait faire réfléchir les personnes en responsabilité. De plus l’usufruit PLS portant sur 10 logements pour 17 réalisés, et on se demande comment sera pérennisée la contrepartie des 2 logements mis à disposition de la commune, avec la garantie de loyer y afférant.

Je ne comprends toujours pas, par ailleurs, la raison pour laquelle vous contractualisez avec l’OPH du Conseil Départemental, et non pas avec Colombes Habitat Public qui est l’outil communal de logement social, et le motif invoqué, à savoir la VEFA, lors de précédents conseils serait entendable si vous confiiez la réalisation de logements sociaux à CHP, ce qui n’est pas le cas.

Enfin, donner une garantie d’emprunt pour un programme de logements qui est du faux logement social est un quatrième non-sens : le mode de financement, la structure financière de Hauts-de-Seine Habitat, le caractère temporaire de cette VEFA : tout indique que cette garantie d’emprunt n’est ni nécessaire, ni utile. Alors qu’il y a peu de temps vous vous opposiez aux garanties d’emprunts pour les programmes réalisés par I3F, je vous suggère à mon tour de renoncer à cette garantie d’emprunt à Hauts-de-Seine Habitat pour un programme en usufruit, limité dans le temps et en financement PLS. Et je vous propose de retirer cette délibération.

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Published by patrick - dans colombes
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