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21 décembre 2016 3 21 /12 /décembre /2016 09:02

Permettez-moi tout d’abord de faire quelques remarques formelles le dossier de réalisation. J’avoue avoir été fortement surpris de son caractère sommaire, en particulier en ce qui concerne les chapitres consacrés au programme des équipements, simplement listés sans aucune description rattachée aux différents ilôts, en rendant plus lisibles les espaces à la charge de l’aménageur et ceux qui seront repris ou refinancés par la ville (boulevard de Finlande et rue du Président Kennedy par exemple). Il n’y a pas de plan distinguant la voirie communale de la voirie départementale. Je regrette qu’il faille aller chercher sur les dossiers d’étude d’impact et le dossier loi sur l’eau les planches graphiques qui auraient été utiles à la compréhension du document, comme cela se fait usuellement dans les dossiers de réalisation de ZAC.

 

Nous avons déjà abordé le dossier de la ZAC de l’Arc Sportif, lors de sa création, et lors d’acquisitions foncières. Le dossier de réalisation a pour objet de préciser le d’aménagement, le programme des constructions, celui des équipements publics à réaliser, et le bilan prévisionnel.

Comme nous l’avons déjà dit à plusieurs reprises, l’appellation d’Arc Sportif n’a de sportif que son appellation, puisqu’il s’agit avant tout d’une opération immobilière de grande envergure, 3 à 4 fois celle de la ZAC de la Marine, représentant 195 000 m² de surfaces toutes destinations confondues, pratiquement 200 000 m² construits. Je note au passage que nouqs avons réalisé à la marine 6 000 m² d'espaces verts pour 500 logements. Pour 2 000 logements, il faudrait pour avoir l'équivalent de la Marine que vous réalisiez 1 à 2 parcs supplémentaires de même superficie en fonction des surfaces comptabilisées. Ce qui n'est pas le cas.

Cette opération est découpée en 5 secteurs, eux-mêmes sous-découpés en 9 ilots. Vous allez y réaliser 2 000 logements, un hôtel et une résidence hôtelière pour 12 000 m², des activités à hauteur de 35 000 m² dont des activités privées sportives et de loisir et 3000 m² de commerces, une ferme urbaine de 4 500 m².

Avant de démarrer l’opération d’aménagement, j’attire l’attention du conseil municipal et du public qu’il faudra, c’est une lapalissade, engager la démolition de l’ensemble des bâtiments concernés par les premiers chantiers, et la dépollution des sols, ce qui va prendre un certain temps.

 

Concernant la programmation : D’après vos tableaux financiers, vous allez engager simultanément dès 2018 l’hôtel et les 430 logements de des résidences hotelières de l’ilot Cook, l’école sur l’ilot stade, le practice de golf, les 800 logements ,le groupe scolaire et le parc de 6000 m² de l’ilot Magellan ; les 500 logements, le parc de 7000 m², la passerelle, la clinique sportive de l’ilot Colombus.

 

Ayant d’ores et déjà engagé plus de 24M€ pour acquérir le foncier en contractant des emprunts, j’imagine qu’il y a urgence de votre part à lancer tous ces chantiers en même temps, sauf que cela parait tout bonnement techniquement impossible. Je n’y crois pas un instant, et votre présentation est de ce fait peu sincère car peu réaliste.

 

Vous indiquez dans vos documents le réaménagement de la passerelle au-dessus de l’autoroute et la traversée sous pont du boulevard de Valmy. Sauf que le montant et la prise en charge de cet dernier aménagement ne figure pas dans votre programme des équipements, au contraire de la passerelle. Là vous avez confondu transparence et négligence.

 

  1. avez globalisé les travaux d’espaces publics (création de voies, le mail planté, les 2 parcs) pour un montant de 9M€ sans distinguer chacun de ces espaces publics, ce que vous auriez pu faire en utilisant des ratios et en répartissant les couts ou les descriptifs par ilot. Vous avez vraiment décidé de faire des cachotteries aux Colombiens.

Vous évoquez la création d’un mail piéton et cyclable « Boulevard d’Achères» d’une largeur de 26m. Sauf que le boulevard d’Achères est pour l’instant une vraie rue avec tous ses réseaux. Cela qui ne doit pas être très simple à verdir, sauf à considérer que le vert figurant sur les plans est là juste pour faire joli.

 

Vous indiquez également le cheminement piéton et cyclable le long de l’autoroute A86,sera réaménagé permettant de relier l’îlot Faber à l’îlot Cook puis Magellan. Sauf que vous nous avez rendu page blanche sur l’ilot Faber. Il ne s’y passe rien alors qu’il est dans le périmètre de la ZAC, en entrée de ville. Incroyable. Les JO ont vraiment bon dos.

 

Concernant le bruit : c’est un vrai sujet, que celui du bruit. S’il ne semble pas y avoir pas d'impact significatif sur les logements et les écoles à l'intérieur de la ZAC (d'après les nombreux relevés de l'existant et des simulations futures), par contre il y a de gros impacts le long de l'A86. Alors, on vient poser un bâtiment emblématique qui accueillera des serres. Au-delà de l’effet mode, ces serres auront surtout pour fonction de protéger les habitants de l’Îlot Magellan des nuisances de l’A86. Il me semblait important de le préciser.

 

Concernant le risque d’inondations : Le projet est contraint par le PPRI. Du fait de sa localisation dans la boucle de Gennevilliers, qui comprend de nombreux remblais, les écoulements hydrauliques y sont complexes et les préconisations à venir seront extrêmement contraignantes et couteuses.

  • ainsi, sur la partie sud de l’A86, il sera nécessaire de prévoir compensations en volume, c’est-à-dire des déblais pour accueillir des crues éventuelles de la Seine, déblais compensés par des remblais. Le paysage ne sera pas plat et lisse comme on peut l’imaginer en regardant les croquis de votre urbaniste, mais au contraire très chahuté.
  • Sur la partie nord de l’A86, on sera dans une zone « d’expansion de crue ». Cela implique éventuellement pour l’ilot Colombus une compensation en volume mais aussi en surface.

Nous avons été confronté à cette question sur l’Ile Marante, mais sur l’Arc sportif on n’est plus du tout sur les mêmes échelles, et le paysage urbain qui va se dégager sur 200 000 m² risque de troubler les Colombiens. Je signale que sur l’Ilot Magellan, vous risquez d’avoir 2 niveaux de parking inondables, et pas un seul comme à l’Ile Marante. En ralité, à certain endroits les rez-de-chaussée seront en réalité au 3ème étage. Je vous suggère de financer dans vos études des simulations en 3D de l’état futur des sols et des bâtiments, pour que les Colombiens comprennent bien ce qui va se passer.

Un mot sur les hauteurs, qui seront souvent de 8 ou 9 étages, sans parler des 2 tours que vous prévoyez sur les ilots Cook et Colombus. Vous pourrez toujours dire que nous avions prévu plus haut. Je suis persuadé que nous n’aurions jamais réalisé les projets proposés par les urbanistes d’alors. Là, c’est vous qui devrez assumer la surdensification, des hauteurs contestées par les habitants, votre récompense de maire-bâtisseur, ou de maire-bétonneur.

 

Concernant les aspects environnementaux, l’étude d’impact évoque plusieurs scénarios énergétiques : Gaz et solaire thermique à l’ilot ou au bâtiment, réseau de chaleur, biomasse, récupération de chaleur des eaux usées du SIAAP. Je comprends que vous ayez besoin d’approfondir des études avant de faire des choix. Mais si certains de ces choix impactent directement les promoteurs, d’autres ont des conséquences réelles sur le bilan d’aménagement (réseau de chaleur, récupération sur le réseau de chaleur du SIAAP), or cela n’apparait nullement sur les dépenses du bilan prévisionnel de la ZAC. Là ce n’est plus de la négligence, cela frise l’opacité.

 

Toutes les constructions sont en RT 2012… sauf qu’en 2020 les normes évoluent pour passer à la RBR 2020 la Réglementation Bâtiment Responsable, qui prend en compte la qualité de l’air intérieur.

. Par rapport aux tableaux de programmation, il n'y a pas d'anticipation à ce stade, ce qui est dommage, et vous permettrait sans doute de minorer l’alimentation électrique de la ZAC, qui semble très complexe dans l’étude d’impact.

Dégagement de gaz à effets de serre et Impact sur la santé:

Une campagne de mesure du dioxyde d'azote (NO2), du benzène, et des particules PM10 a été réalisée il y a un an, montrant des concentrations élevées de NO2 sur de larges secteurs.

Il apparait clairement que l'augmentation du trafic constatée dans le cadre du projet entraîne une augmentation des polluants à l'horizon 2024 d'environ 30 %. Pouvez-vous nous dire les dispositions que vous comptez prendre à cet égard ?

 

Concernant les déplacements:

a. pour les voitures:

On estime le report dû au tramway de la voiture vers les Transports collectifs de l'ordre de 5%. Les entrés sorties en heure pleine sont évaluées, pour les voiture, à 710 véhicules la matin, et 650 le soir. Il y a évidemment un risque de saturation des accès/sorties vers ou depuis l’ A86. Valmy devient un axe très lourd de circulation, qui doit gérer aussi le prolongement du T1 et qui sera un axe accidentogène. Du fait du bâti constitué, les déplacements des piétons et des cyclistes va être ardu dans le quartier.

b. piétons

Un des atouts consiste à la perméabilité des ilots, favorable aux circulations piétonnes et cyclistes. Sauf qu’avec le PPRI, et les mouvements de terrain induits, alors que les circulations internes aux ilots sont censées être des « aires piétonnes » on ne voit pas comment seront organisés ce type de déplacement, dans un milieu apaisé distinct de celui de l’univers des voitures, protégeant les passants, les familles, les enfants.

c. vélos

Le projet de ZAC prévoit la mise en place de bandes cyclables bidirectionnelles au gabarit minimal autorisé (2.5m) sur le boulevard de Finlande et la rue du président Kennedy élargies et sur la voie nouvelle créée.

D'après le dossier, la circulation des vélos est donc améliorée par le projet ZAC au-delà de ce qui est prévu dans le cadre du projet tramway T1, mais j’émets à ce stade les plus grands doutes.

 

Concernant le stationnement:

Le taux de motorisation des ménages est de 64% dans le quartier et de 65% en moyenne à Colombes, soit environ 0.7 véhicules par ménage en comptant la multi-motorisation moyenne du département. Le nombre de places prévu au PLU est donc en excès de 30%. Afin de maintenir l'accessibilité automobile au quartier, il est proposé dans l'étude d'impact (ce qui n'est pas certain d'être retenu) de ne pas réaliser un nombre de places supérieurs aux minima du PLU.

 

Je vous rappelle les termes de l’ordonnance 2015-1174, qui a modifié les modalités de rédaction des PLU, que vous n’avez pas pris en compte dans votre dernière modification : lorsque les projets de construction sont situés à moins de 500 m d’une gare ou d’une station de tr ansport public, il ne peut être demandé de construire plus de 0,5 aire de stationnement par logement. Les stations des tramway T2 pour la Marine et T1 pour l’axe sportif, et pas seulement la gare du Stade, sont concernées par cette réglementation. Cette disposition va dans le sens ‘une approche durable des déplacements.

 

Enfin, concernant tout d’abord la modification du PLU adoptée lundi par le conseil de l’EPT, le commissaire –enquêteur a émis un avis favorable pour le passage de la zone non aedificandi en zone UFh mais a émis des réserves sur sa faisabilité, au regard de l’inondabilité du secteur (un parking enterré et le practice de golf y sont prévus). Il a également émis un avis défavorable à la suppression de sa protection au titre du volet patrimonial du PLU, et a demandé que son maintien soit inclis dans les réflxions urbains et architecturales. Evidemment ces 2 points peuvent modifier partiellement l’économie générale du bilan.

Concernant le bilan, je note l’importance de cette opération qui se monte à pratiquement 150 millions d’euros, ce qui n’est pas une mince affaire.

En dépenses, les différents postes semblent raisonnables à ce stade.

En recettes, les cessions de charges foncières semblent sous-estimés (700€/m² en moyenne, ce qui parait faible). Là encore, nous n’avons pas dans les documents que vous nous présentez ce soir, une décomposition par ilot qui aurait été utile.

Enfin, je suis inquiet par les besoins de trésorerie que vous présentez, compte-tenu de ce que j’ai dit tout à l’heure sur le démarrage de presque toutes les opérations en 2018. Il apparait que votre trésorerie passe de 3,5M€ au 1er trimestre 2018 à 81,5M€ au second trimestre 2018 pour redescendre à 45,3M€ fin 2018. Ces besoins correspondent-ils en partie à des cessions de charges foncières, à des emprunts bancaires ? Les 2 ? Si c’est le cas dans quelle proportion ? Là, on est plutôt non plus dans la négligence, mais dans l’opacité.

 

Pour conclure, je voudrais soulever ue question que je vous ai déjà posée lors du dernier conseil d’administration de la CODEVAM du 8 décembre pour laquelle vous m’avez apporté quelques éléments de réponse. A ce jour il n’y a pas d’aménageur désigné pour conduire cette opération. Fin 2017 au plus tard, c’est la Métropole du Grand Paris qui aura la compétence de l’aménagement. La ZAC de l’Arc Sportif est une grosse opération au plan financier, technique, commercial. Désormais, faute de l’avoir renforcée, la CODEVAM n’est pas en mesure de la conduire. Vous m’avez indiqué, et à l’ensemble du CA de la CODEVAM, réfléchir à la création d’une structure nouvelle. Pouvez-vous indiquer à l’ensemble du conseil municipal l’état de vos réflexions ?

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Published by patrick
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