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5 avril 2011 2 05 /04 /avril /2011 22:30

Samedi dernier avait lieu l’inauguration du programme Naturéo de Nexity dans la ZAC de l’Ile Marante.

J’ai signé le permis de construire en mai 2008, soit 2 mois après l’arrivée de la nouvelle équipe municipale. Le chantier a démarré en mai 2009. Entre temps, j’ai essayé, et j’y suis partiellement parvenu, à faire évoluer le programme vers une efficacité énergétique  plus grande que ce qui était initialement envisagé. Le chantier  s’est achevé il ya quelques semaines. Depuis, les acquéreurs emménagent progressivement

 

Il s’agit d’un immeuble d’une superficie d’environ 6 600 m²  représentant 100 logements dont 34 en accession à coût modéré. Cette opération est constituée de 10 Studios, 30 T2, 30 T3, 27T4 et 3 T5.

 

La commercialisation a démarré en septembre 2008 ; début 2009, 60 % du programme était commercialisé. Les ventes ont donc été réalisées assez rapidement, malgré le contexte de crise de cette époque. 

Quelques caractéristiques : la ZAC de l’Ile Marante étant située dans un périmètre de ZUS (Zone Urbaine Sensible), la TVA était pour un certain nombre de logements fixés à 5,5% au lieu de 19,6%. Le taux réduit de TVA à 5,5 % pour l’achat d’un logement neuf (situé dans les quartiers en rénovation urbaine ou même à moins de 500 mètres d’une ZUS) est une mesure incitative de l’Etat pour favoriser la mixité sociale. Mais il y a des pièges qu’il faut savoir identifier. .

 

Car cet élément est souvent difficile à apprécier pour le profane. Jusqu’au début de l’année 2011, plusieurs critères entraient en jeu. Ainsi, en petite couronne parisienne, donc à Colombes, le prix maximum au m² de surface utile (notion qui par ailleurs n’existe pas dans le logement où on parle de surface habitable) est fixé à 3932€. Donc, si on achète un logement au dernier étage qui vaut plus cher que celui au rez-de-chaussée, et que celui-ci vaut 4 000€/m² la TVA n’est plus de 5,5%, mais de 19,6%. Bien sûr, il y a des pondérations possibles ; Autre critère, les revenus des acheteurs qui sont plafonnés, l’acheteur étant le foyer fiscal (selon que la famille est de taille importante ou pas).

 

Il y a encore peu, on pouvait cumuler le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Pass foncier du Conseil Général.

L’ensemble de ces mesures ont conduit la plupart des ménages, à revenus moyens, à acquérir assez vite ce programme immobilier. Après, il reste le parcours du combattant : obtenir son prêt d’un banquier (qui préfère investir sur le CAC40 que sur votre bonne tête), et prévoir les autres frais (par exemple le notaire, le renouvellement de meubles parce que votre cuisinière  que vous avez acquise il y a 5 ans par exemple ne s’adapte pas au nouveau logement…).

Ces dispositions ont été récemment modifiées, et je reviendrai sur ces évolutions.

Deux sortent d’acheteurs :

-          les investisseurs, qui achètent des logements pour les louer, et bénéficient d’avantages fiscaux pour cela (c’est ce qu’on appelle les Scellier, du nom du parlementaire qui a fait voter cette loi de défiscalisation) : 35 sont des investisseurs.En général, ils achètent plutôt des petits logements.Il arrive que ces investisseurs soient des colombiens également, mais pas leur locataire, ou inversement.

-          Ce qui signifie que 65 (les 2/3) ont acheté un logement comme résidence principale pour y vivre.

D’où viennent  ces 65 acquéreurs ?

Près de la moitié (31) viennent de Colombes, 21 des Hauts-de-Seine, 5 de Paris, 3 d’autres départements d’Ile-de-France, 1 de Province, 4 de l’Etranger. Il faudra aussi regarder d'où viennet les 35 locataires des logements loués par les investisseurs.

Quel sont  leurs statuts ?

61 d’entre eux étaient locataires, 4 étaient propriétaires ;  24 sont cadres (38%) 37 employés (58%), 4 sont artisans ou commerçants (4%) ; 72% d’entre eux ont entre 30 et 40 ans, et plus des 2/3 n’ont pas d’enfant ou ont un seul enfant.

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Published by patrick - dans ma délégation
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